Dochodzenie roszczeń względem firmy budowlanej – jakie możliwości ma inwestor?

Wady budowlane 

Istnieje kilka rodzajów wad budowlanych, a każda z nich może powstać na innym etapie. To właśnie z tego powodu roboty budowlane są uznawane za jedne z najbardziej skomplikowanych i czasochłonnych działań, z którymi mierzą się uczestnicy gospodarki. 

Podział wad budowlanych na wady limitujące i nielimitujące możliwość dokonania skutecznego odbioru robót, jest jednym z najbardziej ogólnych i podstawowych podziałów. Te pierwsze to wady, które uniemożliwiają dokonanie odbioru robót budowalnych, np. wykonanie niezgodne z projektem, nieszczelność w instalacjach, poważne uszkodzenia konstrukcji. Natomiast wady nielimitujące to te, które nie wpływają na odbiór robót, ale i tak wymagają poprawek - w późniejszym czasie. Należą do nich drobne usterki, takie jak np. nierówno pomalowane ściany, brak kilku gniazdek, zarysowania podłogi, drobne ubytki w tynku. 

Wady budowlane są też klasyfikowane jakie fizyczne albo prawne. Te pierwsze to wszelakie odstępstwa od norm m.in. bezpieczeństwa konstrukcji, pożarowego, odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych, ochrony przed hałasem, które powinny spełniać obiekty budowlane (np. pęknięcia w murach i stropach, przemakalność ścian, korozja elementów metalowych). Mogą to być wady zarówno jawne – zauważalne na etapie odbioru inwestycji, jak i ukryte – ujawniające się dopiero podczas użytkowania obiektu. Natomiast wady prawne, zgodnie z art. 556 (3) Kodeksu cywilnego występują wówczas, gdy „rzecz stanowi własność osoby trzeciej, jest obciążona prawem osoby trzeciej albo ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu”. Jako przykład można podać wykorzystanie przez firmę budowalną materiałów lub urządzeń, będących własnością osoby trzeciej, bez jej zgody (może być to uznane za kradzież lub przywłaszczenie). Teoretycznie, ryzyko wystąpienia wszystkich wad może zminimalizować odpowiedni i systematyczny nadzór, jednak praktyka pokazuje, że nie ma skutecznej metody na całkowite ich uniknięcie.

Rękojmia na roboty budowlane 

Najważniejszym, ustawowo regulowanym zabezpieczeniem interesów inwestora budowlanego jest rękojmia, kojarzona głównie z umową sprzedaży. W przypadku robót budowlanych brak jednak bezpośrednich uregulowań prawnych – przepisy odsyłają do rękojmi za wady dzieła oraz przy sprzedaży (art. 556 i następne k.c., art. 638 § 1 k.c., art. 656 § 1 k.c.). Przepisy te regulują rękojmię za wady gwarantując szczególną odpowiedzialność za jakość świadczenia. Najprościej mówiąc, jeśli kupujemy określoną rzecz od sprzedawcy i płacimy za towar pełnowartościowy, to sprzedawca musi nam przekazać rzecz w 100% nadającą się do użytku, zgodnie z jej przeznaczeniem. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi jest obiektywna, to znaczy niezależna od winy, a także wiedzy sprzedawcy. Mało tego, odpowiedzialność ta jest niezależna od powstania szkody. Co więcej, jeszcze większa ochrona przysługuje z tytułu rękojmi w przypadku, gdy sprzedawca podstępnie zataił przed kupującym istnienie wady (art. 558 § 2 k.c.). Sprzedawca nie uniknie odpowiedzialności poprzez wykazanie, że nie ponosi winy. Zasadniczą przesłanką odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jest dowiedzenie, że przedmiot świadczenia sprzedawcy jest dotknięty wadą fizyczną (art. 556 (1) kc) lub prawną (art. 556 (3) kc).  

Żądania inwestora z tytułu rękojmi  

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, powołując się na rękojmię na roboty budowlane, inwestor może skorzystać z następujących uprawnień wobec wykonawcy: usunięcie wady, wymiana rzeczy, odstąpienie od umowy, żądanie obniżenia ceny. Należy mieć jednak na uwadze, że wybór jednego z powyższych praw, powoduje wygaśnięcie drugiego, bo ustawa zakłada tzw. alternatywę rozłączną „albo jedno albo drugie” (art. 560 § 1 k.c.). z tego powodu tak ważne jest dokonanie właściwego wyboru i konsekwentne jego egzekwowanie. W przeciwnym razie inwestor zostanie z wadą, którą będzie usuwał na własny koszt. 

Pierwszym i podstawowym uprawnieniem jest żądanie usunięcia wady (art. 561 § 1 k.c.), przy robotach budowlanych powszechnie stosowane. Wykonawca robót jest zobowiązany „usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla inwestora” (art. 561 § 2 k.c.). Jeśli natomiast jest to niemożliwe albo wymaga za dużych kosztów, wykonawca może odmówić usunięcia wady. Jeżeli inwestorem jest przedsiębiorca, wykonawca może odmówić usunięcia wady również wtedy, gdy koszty zaspokojenia roszczenia o usunięcie są wyższe od wysokości należnego wynagrodzenia wykonawcy. Zatem nie w każdym przypadku inwestor skorzysta z prawa usunięcia wady, bo przyczyny ich powstania są bardzo różne i ze względów ekonomicznych nie zawsze to żądanie jest zasadne. 

W takiej sytuacji inwestor może skorzystać z pozostałych praw – może domagać się obniżenia wynagrodzenia albo odstąpić od umowy, „chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady” (art. art. 560 § 1 k.c.). W oświadczeniu o obniżenie ceny powinna zostać wskazana nowa wysokość wynagrodzenia, obliczona według wzoru. Otóż proporcja obniżonego wynagrodzenia w stosunku do  tego, które wynikają z umowy o roboty budowlane powinna być taka, jak proporcja wartości obiektu z wadą do obiektu bez wady (art. 560 § 3 k.c.). Jeśli nie zostanie spełniony ten warunek, wówczas jednostronna czynność prawna inwestora będzie nieważna, bo sprzeczna z ustawą (art. 58 § 1 k.c.). Z kolei przy prawie odstąpienia od umowy warto pamiętać, że inwestor nie jest uprawniony do odstąpienia od umowy, jeżeli wada obiektu jest nieistotna (art. 568 § 1 k.c.), czyli taka, która nie wpływa na użyteczność i bezpieczeństwo budynku oraz nie powoduje, że przedmiot umowy (np. budynek, mieszkanie) jest niezdatny do użytku. 

Roszczenie inwestora (który jest przedsiębiorcą) o usunięcie wady przedawnia się z upływem roku.  Liczymy ten termin od dnia stwierdzenia wady. Jeżeli zaś inwestorem jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem pięciu lat od oddania obiektu inwestorowi. Należy tu zaznaczyć, że upływ terminu zgłoszenia wady nie przekreśla prawa do rękojmi, jeżeli sprzedawca (wykonawca) podstępnie zataił informację o wadzie.

Gwarancja na roboty budowlane 

W przeciwieństwie do rękojmi, udzielenie gwarancji na roboty budowlane nie jest obowiązkowe. Jest to dodatkowe zobowiązanie wykonawcy do usunięcia usterek, które mogą pojawić się po zakończeniu prac budowalnych. Gwarancja jest niezależna od rękojmi i jej udzielenie jest dobrowolne, tzn. pojawienie się tego typu zapisów w umowie zależy tylko i wyłącznie od wzajemnych ustaleń inwestora i firmy budowlanej. Gwarancja może obejmować różne aspekty wykonanych prac, tj. jakość materiałów czy zgodność z projektem. Zakres określa umowa. Również okres gwarancji jest ustalany indywidualnie i może wynosić od kilku miesięcy do kilku lat. Wykonawca jest zobowiązany do usunięcia wad, które ujawnią się w okresie gwarancji. Jeśli wykonawca nie usunie wad w określonym terminie, inwestor może dochodzić swoich praw na drodze sądowej.

Umowa z firmą budowlaną

Większe poczucie bezpieczeństwa w realizacji projektu i mniejsze ryzyko inwestycji, zapewni niewątpliwie umowa z firmą budowlaną. Warto dobrze przygotować ten dokument i uwzględnić w nim kilka najważniejszych kwestii, które uchronią inwestora przed niepotrzebnymi problemami i zagrożeniami. Umowa powinna szczegółowo określać dokładny zakres prac, harmonogram ich wykonania oraz przysługujące wynagrodzenie. W dokumencie warto uwzględnić też zapisy dotyczące rękojmi i gwarancji. 

Przystępując do inwestycji budowlanej, bez względu na to czy będzie to budowa domu jednorodzinnego na wsi czy galerii handlowej w centrum miasta, warto skonsultować się z adwokatem lub radcą. Prawnik pomoże w wielu kwestiach, które mogą pojawić się na różnych etapach projektu budowlanego – od sporządzenia umowy, poprzez negocjacje warunków i uzyskanie niezbędnych pozwoleń, aż po rozwiązywanie ewentualnych sporów i roszczeń. 

Jeśli szukasz bezpłatnej porady prawnej, obywatelskiej lub mediacji, możesz skorzystać z pomocy dostępnej w Punktach Nieodpłatnej Pomocy Prawnej oraz Nieodpłatnego Poradnictwa Obywatelskiego w Powiecie Opolskim.

Lokalizacje Punktów Nieodpłatnej Pomocy Prawnej i Nieodpłatnego Poradnictwa Obywatelskiego w Powiecie Opolskim: 

CHRZĄSTOWICE - Klub Samorządowy, ul. Dworcowa 1

wt: 8.00 - 12.00 (tel. 729 113 762) - pomoc prawna/mediacje

DĄBROWA - Urząd Gminy, ul. Sztonyka 56

pn: 8.00 - 12.00 (tel. 737 342 156) - pomoc prawna/mediacje

pt: 8.00 - 12.00 (tel. 737 342 156) - porady obywatelskie/mediacje

DOBRZEŃ WIELKI - GOPS, ul. Namysłowska 28

pn: 10.00 - 14.00 (tel. 667 808 066) - pomoc prawna/mediacje

wt: 8.00 - 12.00 (tel. 667 808 066) - porady obywatelskie/mediacje

KOMPRACHCICE - Centrum Zarządzania Kryzysowego, ul. Kolejowa 5

śr: 8.00 - 12.00 (tel. 782 549 361) - porady obywatelskie/mediacje

pt: 12.00 - 16.00 (tel. 782 549 361) - pomoc prawna/mediacje

ŁUBNIANY - Urząd Gminy, ul. Opolska 104

cz: 8.00 - 12.00 (tel. 737 336 425) - pomoc prawna

NIEMODLIN - Urząd Miejski, ul. Bohaterów Powstań Śląskich 37

pn: 8.00 - 12.00 (tel. 697 685 812) - pomoc prawna/mediacje

pt: 9.00 - 13.00 (tel. 697 685 812) - porady obywatelskie/mediacje

OZIMEK - Dom Kultury, ul. Ks. Kałuży 4

pn: 11.30 - 15.30 (tel. 697 685 812) - porady obywatelskie/mediacje

wt: 9.00 - 13.00 (tel. 697 686 123) - porady obywatelskie/mediacje

śr: 11.30 - 15.30 (tel. 697 686 123) - pomoc prawna/mediacje

cz: 9.00 - 13.00 (tel. 697 686 123) - pomoc prawna

POPIELÓW - Gminny Ośrodek Pomocy Społecznej, ul. Powstańców 12

wt: 10.00 - 14.00 (tel. 693 014 714) - pomoc prawna

PRÓSZKÓW - Ośrodek Kultury i Sportu, ul. Daszyńskiego 6

śr: 10.00 - 14.00 (tel. 782 549 363) - pomoc prawna/mediacje

MURÓW - Gminny Ośrodek Pomocy Społecznej, ul. Wolności 20

wt: 11.00 - 15.00 (tel. 782 549 363) - pomoc prawna/mediacje

cz: 9.00 - 13.00 (tel. 782 549 363) - porady obywatelskie/mediacje

TARNÓW OPOLSKI - Gminny Ośrodek Pomocy Społecznej, ul. Cmentarna 5

śr: 11.00 - 15.00 (tel. 737 314 534) - pomoc prawna/mediacje

TUŁOWICE - Urząd Miejski, ul. Szkolna 1

śr: 8.00 - 12.00 (tel. 774 600 143 wew. 16) - porady obywatelskie/mediacje

pt: 10.00 - 14.00 (tel. 774 600 143 wew. 16) - pomoc prawna/mediacje

TURAWA - Urząd Gminy, ul. Opolska 39 C

cz: 11.00 - 15.00 (tel. 737 307 746) - pomoc prawna/mediacje

OPOLE - Starostwo Powiatowe, ul. 1 Maja 29

pn: 13.00 -17.00, cz: 7.30 - 11.30, pt: 10.00 -14.00

(tel. 775 415 148) - pomoc prawna/porady obywatelskie/mediacje

Rejestracja na wizyty

Rejestracja na wizyty odbywa się pod numerem telefonu: 77 541 51 69

pn: 7.30 - 16.30, wt - cz: 7.30 - 15.00, pt: 7.30 - 13.30.

Aktualne informacje na temat dostępu do nieodpłatnej pomocy prawnej znajdą Państwo na stronie internetowej Powiatu: https://powiatopolski.pl/ oraz dedykowanej podstronie projektowej: https://www.sc.org.pl/co-robimy/nieodplatna-pomoc-prawna/nasze-punkty-pomocy/powiat-opolski-2025/